A avaliação de viabilidade em empreendimentos imobiliários é uma ferramenta que auxilia os profissionais envolvidos na execução de obras durante o processo de tomada de decisões, tais como como a consulta a regulamentos técnicos, legislações e normas, bem como a análise econômica de mercado.
O primeiro passo é verificar os regulamentos urbanos da cidade onde a construção será realizada, como o Plano Diretor, o Plano Regional, o Código de Edificações e as exigências de segurança. É essencial destacar os pontos mais relevantes que podem impactar significativamente o projeto e, consequentemente, a exequibilidade da construção.
Outro estágio importante da avaliação de viabilidade em projetos é a análise do estudo de demanda na área selecionada para o empreendimento, com o objetivo de identificar possíveis segmentos de mercado e as dificuldades e oportunidades oferecidas pela região para o desenvolvimento da obra.
Estudo de viabilidade: pontos a serem avaliados pelas construtoras
Quando uma construtora decide iniciar um novo projeto para execução de empreendimentos imobiliários, antes é realizado um processo de filtragem e seleção de possíveis terrenos onde ele será localizado. Juntamente com essa filtragem, também é realizada uma análise preliminar do local, que também faz parte do estudo de viabilidade do terreno. Esta etapa tem como principal objetivo avaliar a gestão de riscos, a integração da equipe e os direitos e responsabilidades individuais, entre outros aspectos. Dentre eles, o estudo de impacto sobre a vizinhança.
Além disso, antes de executar um empreendimento imobiliário, o ideal é que sejam realizados estudos de implantação e volumetria. Isso para que possam ser testados diferentes arranjos para a composição dos andares, além de avaliar também o tipo de edifícios e sua disposição no terreno.
- A localização do terreno é um dos primeiros passos para analisar a possibilidade de realizar um empreendimento. Um dos fatores fundamentais para a viabilidade de um empreendimento e sua comercialização futura é que o terreno seja compatível com o projeto a ser desenvolvido tanto em localização quanto em topografia e preço;
- O processo de identificação do nicho de mercado mais promissor e a adequação do produto a ser desenvolvido ao perfil do consumidor são importantes para o desenvolvimento de produtos imobiliários;
- O estudo de implantação e o estudo de massa para o empreendimento ajudam a identificar prováveis interferências que poderão surgir durante a fase de projeto;
- A análise da viabilidade econômico-financeira identifica riscos do empreendimento e as oportunidades envolvidas em seu desenvolvimento;
- A legislação e os efeitos da aplicação de instrumentos urbanísticos mostram que a legislação pode atuar de modo a induzir o incorporador a adotar algumas soluções de projeto, visando maximizar o lucro do empreendimento.
Entenda a sondagem de terreno para empreendimentos imobiliários
A importância da sondagem de terreno para os projetos de construção civil é enorme. Primeiramente, ela permite avaliar a capacidade de suporte do solo, fornecendo dados relevantes para o dimensionamento adequado das fundações. Com base nas informações obtidas, é possível determinar o tipo de fundação mais adequado, seja ele superficial (sapatas, blocos, vigas de fundação) ou profundo (estacas, hélices, tubulões).
Além disso, a sondagem de terreno também auxilia no planejamento e execução de obras, ajudando a evitar problemas futuros. Ela possibilita a identificação de condições adversas, como solos instáveis, presença de rochas, água em excesso, que podem impactar diretamente a segurança e estabilidade das estruturas. Com essas informações em mãos, os engenheiros podem adotar medidas corretivas, como técnicas de contenção, drenagem ou reforço do solo, garantindo durabilidade e eficiência às construções.
Além disso, a sondagem de terreno contribui para a redução de riscos e custos adicionais durante a construção. Ao conhecer antecipadamente as características do solo, é possível evitar contratempos, como recalques diferenciais, ruptura de estruturas e danos às edificações. Esses problemas podem gerar a necessidade de retrabalhos, atrasos na obra e custos extras significativos.
Por fim, a sondagem de terreno também é fundamental para o desenvolvimento sustentável de projetos de construção civil. Com a análise detalhada do solo, é possível adotar medidas de proteção ambiental, como o correto manejo de resíduos e a prevenção de contaminação do solo e de recursos hídricos. Isso contribui para a preservação do meio ambiente e para a sustentabilidade das construções.
Estudo de impacto de vizinhança
O objetivo do estudo de impacto de vizinhança é conciliar o interesse de empreender e a necessidade de desenvolver cidades cada vez mais sustentáveis e acessíveis. O profissional responsável pela execução do Plano de Obras também precisa analisar o impacto sobre a vizinhança, seguindo assim as exigências e orientações das normas vigentes.
A elaboração de um EIV (estudo de impacto de vizinhança) adequado exige atenção a pontos como:
- Preparo dos profissionais envolvidos no processo
- Necessidade de cada etapa da obra, tais como arquitetos, engenheiros ambientais, engenheiros civis, entre outros
Tudo isso visa à avaliação dos aspectos a serem contemplados no estudo de impacto da vizinhança. Por isso, considera fatores como terreno, localização do empreendimento imobiliário e a também uma possível tomada de atitude com relação às soluções para questões como: valorização do imóvel, adensamento populacional, valorização, regiões que sejam de interesse histórico e cultural, dentre outras.
Um exemplo é quando é realizada uma obra na fachada de algum prédio que cause diretamente impacto sobre a vizinhança. Outra situação de estudo de impacto de vizinhança é quando uma empresa realiza um projeto de condomínio executado ao lado de outro já existente. Nesse caso, é necessário que seja realizada a contratação de um profissional para avaliar a situação do condomínio atual a fim de garantir que a obra a ser realizada não cause impactos na estrutura do mesmo.
A importância da análise financeira para empreendimentos imobiliários
Outra fase da elaboração de projetos construtivos é a realização de um estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento. Esta etapa tem como objetivo principal mensurar tanto o resultado econômico da construção, que é o valor do lucro final da obra, como também aponta de que forma o investimento financeiro deve se comportar ao longo da duração do projeto em questão.
Para realizar um estudo de viabilidade econômica que seja realmente efetivo, é essencial considerar fatores como, por exemplo, a necessidade de investimento e capital, custo da aquisição de terreno e materiais, dentre outros.
Outro ponto a ser observado é o impacto da inflação que influencia diretamente nos custos de materiais de construção e consequentemente no resultado das vendas de empreendimentos imobiliários.
Após reunir todos os dados e informações para estruturá-las adequadamente em uma linha do tempo, é possível calcular a viabilidade do empreendimento. Veja abaixo quais pontos considerar antes de iniciar um projeto:
– Antes de iniciar, realize um levantamento de custos de todos os itens envolvidos no estudo de viabilidade econômica;
– Faça o acompanhamento do cronograma de obra, desde o início do projeto, seguindo os direcionamentos do estudo de viabilidade econômica;
– Mantenha contato constante e direto com a equipe de compras para que os valores dos materiais estejam sempre alinhados
– Evite comprar e estocar materiais para evitar desperdícios e perdas, mas, ao realizar as compras, faça isso com antecedência e dentro do cronograma de obras;
– Avalie a qualidade dos materiais adquiridos e também os fornecedores para garantir que os insumos tenham o rendimento necessário;
– Evite iniciar um projeto sem ter como base os estudos de viabilidade, tanto de terreno quando econômica, além do estudo de impacto de vizinhança para evitar problemas futuros;
– Para finalizar, a comunicação horizontal é essencial para evitar imprevistos e falhas em processos.
Tecnologia para a gestão de estudos de viabilidade
A tecnologia é grande aliada para a gestão de empreendimentos imobiliários e pode apoiar de maneira direta a elaboração de estudos de viabilidade. Hoje, algumas ferramentas e softwares, como o Autodoc Projetos, consegue fornecer dinamismo colocando todos os agentes responsáveis pelo projeto na mesma página durante a elaboração desse plano.
Com o Autodoc Projetos, por exemplo, é possível publicar arquivos online e direcioná-los para diretórios corretos, aumentando a produtividade neste gerenciamento. Além disso, com a ferramenta, os arquivos são compactados em até 50% do tamanho original. Isso significa que a equipe tem mais espaço em nuvem, publica mais arquivos e tem um custo muito inferior.
Outro ponto importante é que a ferramenta de gestão em nuvem, como o Autodoc Projetos, permite que você acompanhe todas as etapas da obra, além dos estudos iniciais de viabilidade, até a sua conclusão, garantindo que as informações estejam sempre atualizadas para todos os agentes envolvidos e evitando que interferências em projetos acabem gerando retrabalho ao longo do processo construtivo.
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